«Нам неизвестно, предпринимали ли чиновники попытки посоветоваться с профессиональными аналитиками и экспертами рынка земли».
Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» по заказу Министерства имущественных отношений Омской области еще в ноябре 2022 года подготовило экономическое обоснование коэффициентов, используемых для расчета арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов. Сделано это в целях внесения изменений в постановление Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п, в свою очередь внесшее изменения в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п. Экономическое обоснование коэффициентов еще не выносилось на обсуждение Общественного совета при Министерстве имущественных отношений, однако директор ООО «ОмЭКС» Максим РЕПИН уже поделился с обозревателем «Коммерческих Вестей» Анастасией ПАВЛОВОЙ своими опасениями по поводу того, как эти изменения повлияют на омский бизнес.
– Максим Александрович, насколько я поняла, вас смутил отчет по экономическому обоснованию коэффициентов аренды земли, подготовленный центром кадастровой оценки для Минимущества. Можете мне пояснить, в чем там дело?
– Поясню, но сначала немного отвлекусь на историю земельного вопроса в регионе. В 2015 году было принято правительством Омской области нашумевшее постановление № 108-п. Никакого другого умысла, кроме как обложить данью землепользователей, оно не преследовало. В этих же целях ранее, в 2007 году, была проведена кадастровая оценка, в разы завысившая стоимость земли. При этом после принятия постановления № 108-п договоры аренды намеренно не перезаключались якобы под предлогом нехватки сотрудников, времени и так далее. По истечении же почти трех лет (чтобы не было возможности оспорить) землепользователям задним числом, по сути, выставили огромные суммы задолженности – в регионе объем просроченных платежей составил более 1,5 млрд рублей. Тогда постановление удалось оспорить в Верховном суде РФ. Почему удалось? Потому что при принятии документа отсутствовало экономическое обоснование, хотя юридически все было грамотно оформлено: взята формула из федерального постановления – арендная плата за землю рассчитывалась на основе рыночной стоимости участка, умноженной на ставку (коэффициент) аренды. В федеральном постановлении этот коэффициент был равен ставке рефинансирования Центрального банка РФ (сейчас это называется ключевой ставкой). Когда в 2014 году рынок попал в экономический кризис, ставка с 5,5% выросла до 17%. То есть арендатор должен был платить 17% рыночной стоимости используемого земельного участка за год в виде арендной платы при ставке налога в 1,5%. Для некоторых предпринимателей эти затраты исчислялись миллионами рублей, плюс отсутствовала дифференциация ставок по доходности участков. А это важно, поскольку в кризисное время резко увеличенное арендное бремя делало глубоко убыточным использование любых земельных участков, поскольку реальная доходность земли не превышала 1-5%.
– В 2016-м Верховный суд признал постановление № 108-п недействующим, а в 2017-м были приняты другие коэффициенты, экономическое обоснование которых в 2018-м по заказу Минимущества как раз представила ваша компания «ОмЭКС».
– Да, было принято решение уйти от ранее представленной модели расчета арендной платы. Из действующих и нормативно утвержденных на федеральном уровне методик мной были выбраны, только те, что основаны на рыночных данных и обоснованы рыночно-ориентированными моделями. Мы провели расчеты по 17 видам разрешенного использования, применили четыре метода: на основе экспертно-аналитического исследования, на основании действующих договоров аренды земельных участков на территории Омска и области, методом прямой капитализации и методом капитализации по расчетным моделям. Так, например, в сфере многоэтажной жилой застройки у нас получился коэффициент 2,6% – весьма выгодный для застройщиков. И вот именно этот коэффициент сейчас хотят повысить до 3,5%. При этом ситуация на земельном рынке ничуть не улучшилась, а для омских застройщиков скорее ухудшилась и не столько из-за пандемии и санкций, сколько во многом из-за позиции властей. И не будем списывать со счетов то, что до сдачи дома в эксплуатацию и старта продаж квартир застройщик только инвестирует и ничего не зарабатывает. А в Омске – особенно если ты местный предприниматель, не федеральный, которого власти помогают снабжать льготами – крайне сложно получить в аренду участок и все необходимые разрешения на строительство, этот трудоемкий и капиталоемкий процесс может длиться годами. И все это время – как правило, от двух до пяти лет – застройщик оплачивает аренду земельного участка, добиваясь сбора полного комплекта документов, без возможности непосредственно приступить к реализации проекта. Естественно, для него это прямые убытки. И кроме того, это благодатное поле для коррупциогенной среды, когда чиновники одной рукой затягивают согласование строительства, а другой постоянно повышают плату за землю. Далеко не все строители смогут позволить себе вести работу в таких условиях.
– Предлагается изменить коэффициент только аренды под строительство жилья?
– Нет, еще повысить коэффициент аренды земельных участков под производственную деятельность с 3 до 3,9%, значительно приблизив его к коэффициенту аренды под коммерческими объектами. Как мы помним, кадастровая стоимость производственных земель и так завышена в Омской области в два и более раза, многие участки остаются невостребованными, они настолько нерентабельны, что их владельцы стремятся избавиться от этих активов. С увеличением коэффициента до 3,9% экономическая целесообразность аренды земель под производство окончательно сойдет на нет, а об отсутствии развития в регионе промышленной деятельности среди малых предприятий и освоении новых производственных площадок и так говорить не приходится.
– А кто должен решить, утвердить эти коэффициенты или нет? Заксобрание?
– Нет, само Министерство имущественных отношений Омской области. Просто общественный совет пока не высказался по теме, так как собрание еще не проводилось.
– Как были рассчитаны эти коэффициенты? Исходя из чего?
– Это и есть самый важный вопрос. Я не случайно обратил внимание на то, что когда мы приводили экономическое обоснование предыдущей версии коэффициентов, опирались на нормативно утвержденные методы. Предложенная же центром кадастровой оценки формула расчета совершенно не имеет под собой никаких нормативных оснований, поэтому постановление, в случае его принятия, будет несложно оспорить в суде – данное экономическое якобы обоснование абсолютно нежизнеспособно. Примененный метод – кумулятивного построения – не закреплен в нормативных актах, он существует лишь в некоторых научных книжках и отчетах оценщиков. Это такой способ расчета, при котором к безрисковой ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент, и получается коэффициент дохода объекта недвижимости. Методически вроде логично, но дело в том, что эти поправки на риск взяты буквально из воздуха: то есть, допустим, риск чрезвычайных ситуаций, условно, оценен центром кадастровой оценки в 3, без всякого физического и экономического обоснования. Почему 3, а не 2 или 5? Это просто случайное число, без доказательных вычислений. Как рассчитывался риск криминогенных факторов? Или риск «неправильного заключения договоров аренды»? И так далее. Непонятно. В отчете не указано, как получены эти данные. При этом нам неизвестно, предпринимали ли чиновники попытки посоветоваться с профессиональными аналитиками и экспертами рынка земли. Или, предположим, самим проанализировать объективную рыночную информацию и применить нормативно утвержденные методики, как делали ранее в нашем регионе и делают сейчас наши более успешные соседи.
– А что скажете по поводу поправочного коэффициента 2,2, скорректировавшего ставку размера арендной платы земельных участков в зависимости от вида разрешенного использования и обсуждаемого в Омском городском совете? Расчетами занимался все тот же Омский центр кадастровой оценки и технической документации.
– Разумеется, это может повлиять на застройщиков, потому что редкая стройка завершается в изначально отведенный срок, причем часто не по вине самих строителей. Чиновники одной рукой постоянными отказами затягивают согласование документов, как мы только что обсуждали, а другой подписывают подобные постановления. Чем дольше длится срок подготовки всех разрешений, тем ближе момент применения повышающего коэффициента аренды земли под долгостроями несмотря на то, что представители власти сами делают ощутимый вклад в это долгостроительство. Три арендных года как раз и уходят порой у предпринимателя только на согласование всех условий, многие так и не успевают даже приступить к самому строительству. Взывать к совести, по-видимому, бесполезно, достаточно вспомнить, как годами департамент имущественных отношений выставлял бизнесу псевдодолги по аренде земельных участков по уже отмененному постановлению № 108-п.
– О да, я писала об этом едва ли не еженедельно. С другой стороны, проблему с долгостроями в городе действительно пора решать. Как это можно сделать, на ваш взгляд, не задевая при этом добросовестных предпринимателей, которым не подписывают вовремя нужные бумажки?
– Можно ввести арендные каникулы на период выдачи разрешений и согласований чиновниками и естественными монополиями. Или наделять солидарной ответственностью чиновников и естественные монополии, которые затягивают сроки и мешают инвестиционным процессам в регионе. Если организовать пристальный прокурорский и антимонопольный надзор в этой сфере, то проблема начнет решаться – когда каждый представитель власти будет понимать неотвратимость наказания в случае создания экономически удушающих условий и прочего воспрепятствования предпринимателям. Однако пока показатели эффективности чиновников не связаны с предпринимательским климатом, а гиперответственность одних соседствует с безнаказанностью других, и в итоге власть и бизнес находятся по разные стороны баррикад, издевательства над землепользователями неминуемы.
Ранее выступление было доступно только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 12 апреля 2023 года.
